Affittare un immobile e ridurre il carico fiscale è una delle principali priorità sia per i proprietari che per chi cerca casa. Una delle soluzioni più utilizzate in Italia per raggiungere questo obiettivo è rappresentata dal canone concordato, una tipologia contrattuale regolamentata che prevede affitti più accessibili e considerevoli benefici fiscali sia per il locatore che per l’inquilino. Questo modello contrattuale, basato su parametri stabiliti a livello locale, si distingue per stabilità e vantaggi economici, giocando un ruolo sempre più rilevante nel mercato residenziale delle grandi città e dei centri urbani ad alta densità abitativa.
Che cos’è il canone concordato e come funziona
Il contratto di locazione a canone concordato nasce dalla necessità di offrire un affitto più stabile e contenuto rispetto a quello previsto dal tipico canone libero. In questo caso, il canone di locazione non viene deciso liberamente dalle parti, ma deve rispettare precise soglie massime e minime fissate dagli accordi territoriali, frutto della concertazione tra le associazioni di proprietari e quelle degli inquilini. Ogni Comune o area urbana può avere parametri diversi, calibrati secondo l’andamento del mercato locale e le esigenze sociali di riferimento.
La durata standard di questo tipo di contratto è 3 anni + 2 di rinnovo automatico, a fronte dei 4+4 anni previsti nel canone libero. Esistono anche formule particolari, come i contratti transitori da 1 a 18 mesi e quelli per studenti universitari (da 6 mesi a 3 anni), che permettono ulteriore flessibilità secondo le esigenze delle parti coinvolte. La maggiore stabilità contrattuale offerta dal canone concordato rappresenta un punto di forza tanto per i conduttori quanto per i locatori, offrendo sicurezza nella pianificazione e nella permanenza.
Agevolazioni fiscali e risparmio per i proprietari
Uno dei principali motivi per cui molti proprietari scelgono il canone concordato è la possibilità di accedere a una fiscalità agevolata, orientata alla promozione di immobili in affitto a prezzi calmierati. La leva più significativa è rappresentata dalla cedolare secca al 10%, una tassa sostitutiva ridotta rispetto all’ordinario 21% previsto nei contratti a canone libero. La cedolare secca al 10%, disponibile nelle aree ad alta tensione abitativa o con specifica delibera comunale, consente ai proprietari di ottenere una tassazione più bassa su quanto percepito dall’affitto, sostituendo una serie di imposte (Irpef, addizionali, imposta di registro e di bollo) che normalmente sarebbero dovute.
Per chi preferisce restare nel regime Irpef ordinario, è comunque prevista una riduzione del 30% della base imponibile, abbattendo così l’imposta dovuta sui redditi da locazione. Anche l’imposta di registro risulta meno onerosa, poiché viene calcolata su una base ridotta del 30%. Questa struttura di vantaggi rende il canone concordato particolarmente conveniente per chi possiede immobili in zone dove la domanda di locazione è costantemente alta e il rischio di sfitto ridotto.
Non meno importante, anche le tasse comunali sono oggetto di trattamenti favorevoli. L’IMU (Imposta Municipale Unica), infatti, viene ridotta sia a livello nazionale (con abbattimento del 25% della base imponibile) sia attraverso ulteriori agevolazioni locali stabilite dai singoli Comuni. In alcuni casi, la TASI può subire riduzioni o esenzioni per chi affitta con questa formula, incrementando ulteriormente il beneficio economico complessivo per il locatore.
Benefici e protezioni per l’inquilino
I vantaggi del canone concordato non si esauriscono con i benefici per i proprietari. Anche gli inquilini godono di tutele specifiche e risparmi concreti, a cominciare dalla certezza di un canone più accessibile rispetto a quello previsto dal libero mercato. In un periodo di forte crescita dei prezzi degli affitti, questa tipologia contrattuale rappresenta uno strumento chiave per garantire accessibilità alla casa e maggiore equità nei rapporti locativi. La presenza di parametri fissati dagli accordi territoriali riduce la possibilità di speculazioni e agevola la pianificazione delle spese abitative.
Un ulteriore vantaggio è rappresentato dalla stabilità contrattuale garantita dalla durata minima di 3 anni, con ulteriore rinnovo di 2 anni. Ciò significa che gli inquilini possono evitare frequenti cambi di abitazione o incrementi improvvisi del canone, favorendo la permanenza a lungo termine e la costruzione di relazioni più solide all’interno delle comunità di riferimento.
Dal punto di vista fiscale, gli inquilini possono accedere a detrazioni fiscali IRPEF in funzione del proprio reddito e della tipologia di contratto. Le detrazioni possono arrivare a 495,80 euro per redditi bassi o a 247,90 euro per redditi medio-bassi, incrementando la convenienza di questa soluzione per gli affittuari più vulnerabili. Alcuni Comuni riconoscono ulteriori benefici sulla tassa rifiuti o altre imposte locali per sostenere chi opta per questa forma contrattuale.
Quando sceglierlo e considerazioni pratiche
La scelta del canone concordato è particolarmente indicata nei contesti urbani dove la richiesta di immobili in affitto è elevata e i canoni di mercato risultano spesso eccessivi per una larga fetta della popolazione. Le grandi città come Roma e Napoli, ad esempio, vedono già una predominanza di questa tipologia contrattuale, proprio per via delle condizioni favorevoli offerte sia ai locatori che agli inquilini. I dati evidenziano come il 65% dei nuovi contratti a Roma siano stipulati a canone concordato, un trend destinato a rafforzarsi anche nei centri minori.
Dal punto di vista procedurale, la stipula di un contratto a canone concordato prevede una maggiore cura nella documentazione e nella verifica del rispetto degli accordi territoriali, oltre alla necessità di rivolgersi spesso a associazioni di categoria o professionisti per l’asseverazione della conformità. Questa apparente maggiore complessità burocratica è però compensata dal consistente risparmio fiscale e dalla tranquilla gestione del rapporto locativo, riducendo il rischio di contenzioso e morosità.
Per chi intende affittare casa e vuole pagare meno tasse in modo legale e trasparente, il canone concordato rappresenta una soluzione strategica, perfettamente allineata agli obiettivi di efficienza del mercato immobiliare e di tutela della coesione sociale. È importante valutare attentamente la presenza di accordi territoriali aggiornati nella propria zona, la loro effettiva applicabilità e la sussistenza delle condizioni richieste per le agevolazioni fiscali, al fine di massimizzare i benefici dell’operazione.
- Cedolare secca al 10% oppure base imponibile ridotta IRPEF
- Affitti massimi e minimi definiti da accordi territoriali
- Detrazioni IRPEF e incentivi anche per l’inquilino
- Stabilità contrattuale e minori rischi di sfratto
- Facile accessibilità per studenti e lavoratori fuori sede grazie ai contratti transitori e universitari
- Riduzione dell’IMU e potenziali benefici sulla TASI
In conclusione, la locazione a canone concordato si configura come una delle migliori scelte possibili per chi vuole affittare casa risparmiando sulle tasse e garantendo al contempo all’inquilino un canone ragionevole e continuità abitativa, contribuendo positivamente alla dinamicità e all’equilibrio del mercato immobiliare italiano.
